買房、賣房、租房，那些與房有關(guān)的稅務(wù)版三生三世！
點(diǎn)擊數(shù)：15572017-10-12 10:13:53 來源: 中國稅務(wù)雜志社
人生四件大事，衣食住行，“住”一直是百姓關(guān)心的話題，說到“住”最重要的問題莫過于買房賣房租房啦。今天，小編就為大家仔細(xì)捋一捋這些與房有關(guān)的稅務(wù)問題。
銷售一手房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。若該項(xiàng)目是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，再以自己的名義立項(xiàng)銷售的，也屬于上述范疇。接下來，我們就來看一看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該如何申報(bào)納稅和開具發(fā)票。
1、申報(bào)納稅
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，需判斷該項(xiàng)目是否屬于房地產(chǎn)老項(xiàng)目。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指以下兩種情形：①《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；②《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。對于老項(xiàng)目，納稅人可選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅，也可選擇適用一般計(jì)稅方法11%稅率計(jì)稅。而新項(xiàng)目，則必須適用一般計(jì)稅方法11%稅率計(jì)稅。
大多數(shù)一手房都采取預(yù)收款方式進(jìn)行銷售。在此種銷售方式下，應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國稅機(jī)關(guān)按3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
適用一般計(jì)稅方法的，應(yīng)按照財(cái)稅【2016】36號文第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間（一般為交房），以當(dāng)期銷售額（以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算）和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照財(cái)稅【2016】36號文第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間（一般為交房），以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。同樣，未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
2、發(fā)票開具
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可自行開具增值稅發(fā)票；若購買方為其他個人的，不得開具增值稅專用發(fā)票。
2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。營改增后收到預(yù)收款需要開具發(fā)票的，開具不征稅的增值稅普通發(fā)票（使用開票系統(tǒng)中 “未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”編碼，選擇602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”，發(fā)票稅率欄為“不征稅”）。
營改增前收取預(yù)收款并已申報(bào)繳納營業(yè)稅，營改增后需要開具全款發(fā)票的，分以下兩種情形：
（1）開具增值稅普通發(fā)票的
將預(yù)收款開具的營業(yè)稅發(fā)票收回作廢，可以全額開具增值稅普通發(fā)票?！皟r(jià)稅合計(jì)欄”為全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，“稅率欄”選擇適用稅率或征收率，“備注欄”中應(yīng)注明“其中，所屬期**月已申報(bào)繳納營業(yè)稅的銷售額為···”。
（2）開具增值稅專用發(fā)票的
通過“銷售不動產(chǎn)差額開票”方式開具，其中“價(jià)稅合計(jì)欄”為收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，“稅額欄”為計(jì)算應(yīng)申報(bào)繳納增值稅稅額，系統(tǒng)自動在“稅率欄”標(biāo)“*”，“金額欄”為系統(tǒng)自動計(jì)算的不含稅金額，“備注欄”中應(yīng)注明“其中，所屬期**月已申報(bào)繳納營業(yè)稅的銷售額為···”。
（二）小規(guī)模納稅人
1、申報(bào)納稅
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用5%征收率。采取預(yù)收款方式銷售的，應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機(jī)關(guān)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳稅款。
滿足納稅義務(wù)時點(diǎn)申報(bào)時，應(yīng)以當(dāng)期銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳的稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
2、發(fā)票開具
小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機(jī)關(guān)申請代開。購買方為其他個人（自然人）的，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。
小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。
注意事項(xiàng)：發(fā)票的“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄，需填寫不動產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號碼（無房屋產(chǎn)權(quán)證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產(chǎn)的詳細(xì)地址。
轉(zhuǎn)讓二手房，在稅法上屬于“納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)”。不動產(chǎn)的取得方式，包括直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式。不同類型的納稅人，均可能成為買賣主體。那么，我們就看一下各種類型的納稅人應(yīng)該如何處理。
（一）一般納稅人
一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，首先需判斷不動產(chǎn)的取得時間。若該不動產(chǎn)為2016年4月30日之前取得的，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法5%征收率，也可以選擇適用一般計(jì)稅方法11%稅率。若該不動產(chǎn)為2016年5月1日之后取得的，必須適用一般計(jì)稅方法11%稅率。
其次，在計(jì)算銷售額時，需區(qū)分該不動產(chǎn)的取得方式是否為自建。若為自建取得，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用全額計(jì)算銷售額；若非自建取得的，則以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時的作價(jià)后的余額，差額計(jì)算銷售額。
申報(bào)繳稅時，按照5%的征收率或預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。一般納稅人應(yīng)自行開具增值稅發(fā)票。
（二）小規(guī)模納稅人
小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按5%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。若該不動產(chǎn)為自建取得，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用全額計(jì)算銷售額；若非自建取得的，則以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時的作價(jià)后的余額，差額計(jì)算銷售額。
申報(bào)繳稅時，按照5%的征收率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的（包括增值稅專用發(fā)票和增值稅普通發(fā)票），可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請代開。
在稅法上，個人包括個體工商戶和其他個人（自然人）。個人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，適用5%的征收率。若該不動產(chǎn)為自建取得，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用全額計(jì)算銷售額；若非自建取得的，則以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時的作價(jià)后的余額，差額計(jì)算銷售額。
申報(bào)繳稅時，個體工商戶向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；其他個人向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。需要開具增值稅發(fā)票的，由地稅機(jī)關(guān)代開。
對于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，個人轉(zhuǎn)讓購買的住房，若購買時間2年以上（含2年）的，免征增值稅；不足2年的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。判斷是否滿兩年，一般以房屋所有權(quán)證書(包括不動產(chǎn)權(quán)證書) 注明的時間為準(zhǔn)。若因產(chǎn)權(quán)糾紛等原因未能及時取得上述證書的，由人民法院、仲裁委員會出具的法律文書確認(rèn)個人購買住房的，法律文書的生效日期視同房屋所有權(quán)證書的注明時間，據(jù)以確定是否享受優(yōu)惠。
注意事項(xiàng)：
1、非自建取得的不動產(chǎn)差額計(jì)算銷售額的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。包括①稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票；②法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書；③國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。
2、自然人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，直接向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。除自然人以外的納稅人，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
3、納稅人向自然人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。
4、異地不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不適用外出經(jīng)營活動稅收管理相關(guān)制度規(guī)定，不需開具《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》。
我們通常所說的租房，在稅法上屬于不動產(chǎn)經(jīng)營租賃的范疇。而不動產(chǎn)經(jīng)營租賃，是指納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)。不動產(chǎn)的取得方式，包括直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式。將租賃的不動產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)租，也屬于出租取得的不動產(chǎn)。
一般納稅人、小規(guī)模納稅人、個體工商戶、其他個人（自然人），均有可能成為房東，提供不動產(chǎn)租賃服務(wù)。下面，我們就來看一下針對不同的納稅主體，稅法是如何規(guī)定的。
一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用5%征收率的簡易計(jì)稅方法，也可以選擇適用11%稅率的一般計(jì)稅方法。而出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，必須適用一般計(jì)稅方法。
如果納稅人機(jī)構(gòu)所在地與不動產(chǎn)在同一縣（市、區(qū)）的，直接向機(jī)構(gòu)所在地的主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅即可。如果不在同一縣（市、區(qū)）的，需要向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。預(yù)繳稅款時，簡易計(jì)稅適用5%的征收率，一般計(jì)稅適用3%的預(yù)征率。一般納稅人自行開具增值稅發(fā)票。
小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。不動產(chǎn)與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，按5%征收率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，直接向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
（三）個體工商戶
個體工商戶出租非住房類的不動產(chǎn)，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。
不動產(chǎn)與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，按5%或1.5%的征收率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，直接向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
（四）其他個人（自然人）
其他個人出租非住房類的不動產(chǎn)，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。
采取預(yù)收款形式出租不動產(chǎn)的，取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。
申報(bào)繳稅時，直接向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。需要開具增值稅發(fā)票的，向地稅局申請代開。承租方不屬于其他個人的，可以申請代開增值稅專用發(fā)票。另外，自2017年9月1日起，如果其他個人委托房屋中介、住房租賃企業(yè)等單位出租不動產(chǎn)的，可由受托方代為向主管地稅機(jī)關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。
注意事項(xiàng)：
1、對承租取得的不動產(chǎn)，其取得時間按租賃合同約定的租賃開始時間確定。
2、異地不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)不適用外出經(jīng)營活動稅收管理相關(guān)制度規(guī)定，不需開具《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》。
3、其他個人（自然人）出租不動產(chǎn)，在地稅申報(bào)開票；其他納稅人，均在國稅申報(bào)或預(yù)繳。
4、對于單位納稅人和個體工商戶，不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地一致的，不需要預(yù)繳。
5、小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。其他個人（自然人）出租不動產(chǎn)，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。
來源：中國稅務(wù)雜志社
